節税対策としての不動産活用

相続税対策で必ず出てくるのが不動産を活用した節税対策です。不動産というと、怪しい・胡散臭い・騙されるんじゃないか？と不安に感じる方も多いかと思います。

新聞なんかでも３０年一括借り上げで安心！あなたも空いている土地の有効活用で家賃収入を得ながら相続税対策にもなる土地活用をしませんか？なんて甘い言葉がささやかれています。

実際、本当に不動産を活用することで相続税は安くなるのか？
このページでは主な５つの手法を紹介します。

• 空いている土地の有効活用で賃貸用のアパート・マンションを建てる
• 続税節税に効果的な投資用アパマンを購入する
• 個人所有の不動産を不動産管理法人を設立し、法人へ移す
• 親と同居することで小規模宅地の特例を活用
• いらない土地を売却して節税

不動産って胡散臭い・・・という方のために、まずは胡散臭さの払拭からしたいと思います。

私自身、東京・埼玉・神奈川で不動産賃貸業をしています。２０１２年ころから、中古でアパート、マンションを購入して賃貸収入を得ています。また、まさに３０年一括借り上げで不動産賃貸業を始めたお客様や田舎の土地にアパート・マンションを建てた方の確定申告も担当させていただいています。

その経験から判断してですが、強引な営業で採算が合わないアパート・マンションを建ててしまった方もいます。他方、しっかりと家賃収入が入ってきて、老後の安心を手に入れている方もいます。業者の話をうのみにせず、自分でもしっかりと自分の土地での不動産賃貸業が採算が取れそうか考えて行動した方は成功している方が多いです。

不動産は検討してみたいけど、不動産会社に騙されないか心配だ・・・という方は、お気軽にご相談ください。私の経験や、私がお世話になっている信頼できる不動産会社を紹介させていただきます。

さて、前置きが長くなりましたが、ここからが本題です。

空いている土地の有効活用でアパート・マンションを建築して相続税がどのくらい節税できるのか？解説していきます。

家族があなた（父または母）と子供１人だったとします。現金が３０００万円、土地が２０００万円あったとします。

このまま相続が発生した場合。相続税が１６０万円です。

相続税を節税するため、自己資金３０００万円と銀行から融資を２０００万円借りて土地にアパートを建てたとします。

相続財産の内容が変わります。現金０、アパート５０００万円、土地２０００万円、銀行借入２０００万円です。

この状態で相続が発生したとすると・・・相続税は０円です。相続税が１６０万円安くなります。

仕組みはこうです。何もない空き地２０００万円とアパートが立っている土地２０００万円では相続税の計算の際、財産の金額が違ってきます。空地のほうが利用勝手がいいので値段が高いのです。

具体的には、建物が立っている土地の値段は以下のように計算されます。

建物が立っている土地の値段＝土地の時価×（１－最大９０％※×３０％）×賃貸割合 ※土地のある場所によって３０％～９０％の幅があります

このため、２０００万円の土地が家を建てた瞬間、２０００万円×（１－９０％×３０％）＝１４６０万円と、５４０万円も相続税計算の際の財産としての値段がダウンします。

また、今回建てた建物本体５０００万円も相続税の計算上は３０％減額されます。５０００万円で建てた建物が相続税の計算上は３５００万円になります。

すると、相続財産が以下のようになります。

当初＝現金３０００万円、土地２０００万円。合計５０００万円。
現在＝現金０円、建物３５００万円、土地１４６０万円、銀行借入２０００万円
　　＝３５００万円＋１４６０万円―２０００万円＝２９６０万円

建物を建てただけで、相続財産が２０４０万円減っています。そして、このときの相続税は０円です。相続税が１６０万円節税できたわけです。

これは、建物と建物が立っている土地の値段が相続税の計算上優遇されている日本の税金のルールを利用した節税方法となります。

もっと詳しく聞きたい！という方は、無料相談でお会いしましょう。
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先ほどは、空いている土地にアパート・マンションを建てました。空いている土地がない方でも不動産を活用した節税は可能です。

すでに誰かが建築して賃貸しているアパート・マンションを中古で購入します。

アパート・マンションを購入するときの値段は、時価です。これに対して、保有しているアパート・マンションの建物の相続上の値段は、固定資産税評価額により決まります。そして土地は聞いたことがある方も多いと思います。路線価できまります。

アパート・マンションを買うときの土地・建物の値段　・・・　市場の時価
アパート・マンションの土地部分の相続上の値段　　　・・・　路線価
アパート・マンションの建物部分の相続上の値段　　　・・・　固定資産税評価額

このように、買ったときの値段と相続税を計算するときの値段の基準が異なります。

そして！！路線価は市場の時価の８０％程度です。

土地の値段が１０００万円なら、相続税の計算上は８００万円になります。そして上に建物が立ってますので、さらに最低２７％は減額され、相続税の計算上は５８４万円と約半額の評価となります。

また、建物部分も固定資産税評価額は市場の時価の７０％程度と言われています。建物の値段が１０００万円なら、相続税の計算上は７００万円になってしまいます。

今回の計算例だと、２０００万円で買った賃貸用の土地・建物は、相続税の計算上は１２８４万円となります。

このように、不動産を購入することで現金で持っている場合よりも相続税の計算上の財産額を減額することができ、結果として節税できることになります。

タワーマンションを購入して節税！なんて手法も流行りました。あれも基本はこれと同じ理屈です（＋αはあります）。

そして相続税計算上は値段が下がりますが、売却するときは結局時価で売却できます。以上、現金で持つより、相続対策のため不動産を購入しましょうと不動産会社が進めてくる仕組みでした。

個人ですでに不動産賃貸業をしている方の場合、新しく会社を設立し、その会社へ不動産を売却することで相続税対策をすることができます。

詳しい解説は省略しますが、現在個人の所得税は増税され、法人の法人税は減税傾向にあります。そこで、この個人と法人の税金のルールの差を利用した節税対策となります。

個人から法人へ賃貸不動産を売却すると、法人の節税メリットを利用できます。具体的には、法人が得る家賃収入から本人や家族に役員報酬を支払います。こうすることで、給与所得控除という有利な仕組みを利用できます。また、法人でしか加入することができない貯蓄型の生命保険を活用することで節税ができます。

このように、この手法にはメリットが沢山ありますが、デメリットもあります。

まず、個人で不動産賃貸業をする際、銀行から借入をした場合。借入に対する担保の名義人が変わることになるため、不動産の売却に銀行の同意が必要となります。

次に、法人へ不動産を売却した際、法人で不動産取得税を払う必要があります。個人のまま保有していれば発生しないものですので、余分な出費となります。

最後に、法人へ不動産を売却する際の時価をいくらとするか？という問題があります。不動産の売買は税務署もよく見ています。売却価格によっては、後から税務調査で更生をくらい、余分な税金を払うことにもなりかねません。

ネット上で法人へ売却する際の価格はいくらがよいか？と調べてみると、驚くことに簿価でいいとか、時価よりも簿価が安全！と書いている税理士事務所のサイトが沢山あります。

この時価をいくらにするか？は税務調査で争いになりやすいポイントですので、当社では提携している２名の国税OBの税理士へ確認の上、お客様に提案させていただいています。

今、不動産賃貸業を個人でやっているけど、法人にするとどのくらいメリットがあるか知りたい！という方は無料相談でお会いしましょう。いくら税金が安くなるか、試算させていただきます。
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具体例で解説していこうと思います。

親１人、子供１人。親が住んでいる家＋土地の値段が家２０００万円、土地３０００万円だったとします。

親と別居しており、相続が発生した場合。相続税が１６０万円発生します。
（５０００万円―３６００万円）×１５％－５０万円＝１６０万円

しかし、親と同居していた場合。生活のための家＋土地を譲り受けたということで、相続税計算の際、特例を使うことができます。なんと、土地の値段を８０％オフしてくれます！！

（２０００万円＋３０００万円×０．２－３６００万円）＝相続財産０円
　⇒相続税０円。同居するだけで、相続税が１６０万円節税できました。

※わかりやすくするため、細かい条件などは省略して解説しています。この特例を使いたい！というときは、結果が相続税０円だとしても税務署への確定申告が必須となりますので、ご留意ください。

土地を売却しただけでは節税になりませんが、生前対策として不要な土地を売却するメリットをご紹介します。最近も相続税申告をご依頼いただいた方で実際にあった話です。

先祖代々の田舎の田んぼを多数保有しているお客様でした。相続が発生し、相続税がいくらか判明してから、相続税を払うお金がない！と慌てて件の田んぼを売却することになりました。納税のため急いでいたこともあり、時価よりも安く売却することになりました。また、先祖代々の土地でいくらで買ったかわからない土地が世の中には結構あります。

この買った値段がいくらかわからない土地が実は曲者です。

田んぼを２０００万円で売却したとします。すると・・・相続税とは別に土地を売却した利益に対して所得税と住民税がかかってきます。

（２０００万円―２０００万円×５％※）×２０％＝３８０万円
※いくらで買ったかわからない土地は、売却価格の５％を取得費用として売却利益が計算され、利益に対して税金がかかります。

相続税と別に３８０万円の所得税・住民税の支払いが発生します。相続税の納税のために急いで売却して損をし、さらに違う税金まで払う。なんだか踏んだり蹴ったりな気分になってしまいます。

生前から相続税申告まで備えて、この田んぼを売却しておいたとします。時価で売却することができ、できた現金を納税用に預金しておいてもいいです。また、貯蓄型の保険を活用し節税対策もできます（詳しくはこちら）し、毎年１１０万円づつ贈与したり、孫への教育資金の贈与などにも使えます（詳しくはこちら）。