不動産の分割相続はどうすればいい？

相続の際に、不動産がある場合、意外にも話し合いがこじれるようです。
不動産の場合、相続人が想像していた評価額と実際の評価額が大きく異なる場合や複数の相続人が相続を希望することがあるからです。

不動産を相続するには？

不動産を相続するには、遺産分割協議の場で、相続人となる旨が確定し、前相続人の同意書をもって、名義変更をすることで、相続が完了となります。

もし、遠方にある土地などで、今後居住の予定がない場合には、一旦相続人のうち１人に名義変更をし、土地を売却し、現金化したうえで、相続人同士で分割となります。

また、相続人の中には、たとえ遠方で、今後居住の予定のない土地であっても、先祖代々の土地であるなどの理由から、売却を望まない場合もあるでしょう。
そのような場合によくある方法は、その土地を相続する代わりに、そのほかの財産を他の相続人に譲るという方法がよく選択されます。

よくあるトラブルは？

ここで、よく問題になるポイントは土地や不動産を相続した場合、その後所有している限り固定資産税が生じます。
この固定資産税の支配義務も含め相続人が負担するという事です。
中には、固定資産税の支払い義務を知らずに、相続をしてしまい、後々トラブルになる場合もあるそうです。

また、相続の時点では、評価額のさほど高くない不動産だったものが、その後の土地開発の中で評価額が高騰する場合もあります。
この時に、相続人同士で、利益の再分配を望む声や売却を勧める声が上がる事が多くあります。
ですが、すでに相続を済ませている以上は、その後の評価額の変動がどうであれ、他人が関与することはできません。

現状の確認を

不動産を相続人同士で分割して相続する場合には、登記簿などの書類上の確認はもちろんこと、必ず現状確認を行いましょう。
登記簿上の土地の状況と実際の現状の土地の境界線が異なっていることがあるからです。
登記簿上は空き地になっているはずが、実際に足を運んでみると、公園として活用されていた、隣家の庭として利用されていたなどです。

登記簿があるのですから、土地の権利がこちらにあることには変わりはありませんが、現状の占有者からまずは土地を返却してもらうなどの手間もかかります。

分割相続をする場合、片方の土地はスムーズに手続きが済み、片方は占有者とのトラブルが生じるともなれば、お互いに不公平感が残るでしょう。
ですから、必ず事前の現状確認が必須なのです。

固定資産税の調査も

土地の固定資産税も相続の前に調べておきましょう。
相続した土地に応じて課税されますから、広ければ尚善しとして、広い土地を相続してしまうと、後々固定資産税の支払いに苦労しかねません。
ですから、事前に調査をしましょう。

土地の用途についても、書面で残しておきましょう

不動産の分割相続でありがちなこととして、相続後の売却や建造物に関するものもあります。
相続を済ませたのですから、その後の土地の活用に関しては所有者の自由ではあるのですが・・・
分割相続後に、隣の土地が駐車場になってしまった、コンビニになった、大きなマンションが建ったなどとなると、騒音や日当たり、景観などと何かと不満がたまるものです。
ですから、分割相続をする際には、お互いに不快に感じることのないように、土地の用途に関しても取り決めをしておくとよいでしょう。

水道設備も確認を

土地を分割で相続し、ゆくゆくは自宅を建てたいと考える場合もあるでしょう。そのような場合、その土地に水道管が通っているかも調べておかなければなりません。
地域によっては、水道管はあるものの、その区画までは届いておらず、自宅を建てるにあたって、水道管の延長工事が生じる場合や、近隣の水道管へ接続させてもらう必要もあります。
この時生じる費用は、数十万から、場合によっては１００万円を超えることもあるほどです。
これでは、土地の広さだけで光栄に土地を分割したつもりが、一方には水道工事の出費というマイナスが生じるのですから、後々トラブルになりかねません。
分割の際に、今後の用途にあった設備が整っているのか、今後さらなる出費が生じるのかも併せて確認をしておきましょう。

相続予定の土地が農地だった場合には

これもトラブルになりがちなケースです。
通常、農地の売買や名義変更には、農地法に基づく届け出が必要です。これは、安易に農地を売却することで、食料の自給率が減少してしまうことを防ぐ意味もあります。
ですから、所有している土地が農地の場合、簡単に売却ができないと言われています。

ですが、相続によって農地を譲りうけ所有した場合には、この限りではありません。ですから、売却や賃貸が簡単にできるようになるのです。
自身が農業を営もうと思っている中で、隣の土地が駐車場やマンション、コンビニになる可能性もあるということです。
ですから、農地の相続に関しても今後の用途や、建築上の制限などを相続の話合いの席で議題に挙げ、取り決めるべきものは書面で残しておくとよいでしょう<／strong>。