相続税の生前対策｜不動産の活用方法と代表的な種類の特徴を解説

相続税対策としての不動産活用は、「現金を不動産に組み替えたり、賃貸や小規模宅地等の特例を活用することで、評価額そのものを下げて相続税を軽くする方法」です。

結論として、相続税の生前対策として不動産を活用する場合は、「どの種類の不動産を・どの形で持つか」と「小規模宅地等の特例をどう使うか」をセットで設計することが、節税と資産保全を両立するポイントになります。

相続税対策における不動産活用とは、現金などの金融資産を不動産へ組み替えたり、不動産を賃貸・事業用に活用したりすることで、相続税評価額を圧縮しつつ家賃収入なども得ていく方法です。

一言で言うと、「単に不動産を持つ」のではなく、「評価の仕組みと特例を理解したうえで、どの種類の不動産をどう活用するか」を決めることが、相続税の生前対策として不動産を活用する際に最も大事な視点になります。

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この記事のポイント

• 不動産を使った相続税対策は、「現金を不動産に組み替えて評価額を下げる」「賃貸化して貸家建付地として評価減を受ける」「小規模宅地等の特例で最大80％評価減を受ける」という3つが主な柱です。
• アパート・マンション・貸家・駐車場・事業用地など、不動産の種類によって評価のされ方や特例の内容が異なるため、「自宅用・賃貸用・事業用」の違いを押さえることが重要です。
• 不動産活用は節税だけでなく、「納税資金の確保」「資産価値の変動リスク」「空室リスク」などのメリット・デメリットを総合的に比較したうえで、専門家とプランを組むべきテーマです。

今日のおさらい：要点3つ

1. 「評価減」と「小規模宅地等の特例」の組み合わせ
   相続税の生前対策として不動産を活用する基本は、「評価減」と「小規模宅地等の特例」の2つをどう組み合わせるか。
2. 用途ごとに特例や評価ルールが変わる
   自宅・賃貸用・事業用など、不動産の用途ごとに使える特例や評価ルールが変わる。
3. 税金だけで判断しない
   不動産は節税効果が大きい一方で、空室・下落・修繕などのリスクも伴うため、税金だけで判断しないことが大切。

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この記事の結論

• 相続税の生前対策として不動産を活用する最大のポイントは、「現金より不動産の方が相続税評価額が低くなりやすい」という評価の仕組みを活かすことです。
• 小規模宅地等の特例を使えば、自宅や事業用地、賃貸用地などの評価額を最大80％（貸付用は50％）まで下げることができ、相続税額を大きく圧縮できます。
• 賃貸アパート・マンションなどの「貸家建付地」は評価減と家賃収入の両方が見込める一方、空室や経営リスクもあるため、節税だけでなく収支と将来の管理体制まで含めて検討することが重要です。
• 結論として、不動産を使った相続税の生前対策は、「何を・どこに・どの規模で持つか」を数字とシミュレーションで確認し、相続税に強い専門家と一緒に長期計画として組み立てるべきです。

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相続税の生前対策｜不動産はなぜ有効なのか？評価の仕組みから整理

結論として、不動産を活用した相続税対策が有効な理由は、「同じ価値の資産でも、現金より不動産の方が評価額が低くなりやすい」からです。

現金と不動産で評価がどう違うのか

一言で言うと、現金や預金は「額面そのまま100％」で評価されますが、不動産は「固定資産税評価額」や「路線価」をベースに評価されるため、実勢価格より低く評価されるのが一般的です。

例えば、実勢価格1億円の不動産でも、固定資産税評価額や路線価ベースの評価では7,000万円前後になるようなケースがあり、現金1億円をそのまま持つよりも、同じ1億円を不動産に組み替えた方が、相続税の対象となる評価額を小さくできる可能性があります。

不動産を活用した評価減の代表例

相続税の生前対策として不動産を活用する際によく使われる評価減には、次のようなものがあります。

• 小規模宅地等の特例（自宅・事業用・貸付用の土地の評価を最大80％・50％減額）
• 貸家建付地としての評価減（賃貸アパート・マンションが建っている土地の評価減）
• 貸家（建物）の評価減（借家権割合を考慮して建物評価を引き下げ）

これらを組み合わせることで、「同じ不動産でも、どう使うかによって相続税評価額を大きく抑えられる」点が、不動産活用ならではの強みです。

不動産活用が向いているケースとは？

初心者がまず押さえるべき点は、「不動産を使った相続税対策が向いているのは、一定以上の現金・金融資産を保有しているご家庭」ということです。

例えば、「預貯金が多く、このままだと相続税がかかりそう」「自宅以外に土地を持っているが活用できていない」というケースでは、不動産への組み替えや賃貸化、小規模宅地等の特例の活用によって、相続税負担を大きく抑えられる可能性があります。

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相続税の生前対策｜不動産の代表的な活用方法と種類は？

結論として、不動産を使った相続税対策の代表的なパターンは、「自宅・賃貸用・事業用」の3つに分けて考えると整理しやすくなります。

自宅不動産を活用する方法（居住用）

一言で言うと、自宅の土地は「小規模宅地等の特例」の恩恵が最も大きいカテゴリーです。

特定居住用宅地等に該当すると、要件を満たす範囲で最大330㎡までの評価額を80％減額できるため、例えば評価額6,000万円の土地が1,200万円として扱われるようなイメージになります。

配偶者や同居している子どもが引き続き住み続ける前提であれば、「自宅を売らずに守りながら相続税を大きく抑える」ことができるため、自宅をどう扱うかは生前から検討しておきたい重要テーマです。

賃貸不動産を活用する方法（アパート・マンション・貸家）

相続税の生前対策として不動産を活用する際に最もイメージされやすいのが、「アパートやマンションを建てる／購入する」という方法です。

賃貸物件にすると、土地は「貸家建付地」として評価され、借地権割合や借家権割合を考慮して評価額を下げることができます。

さらに、建物自体も借家権を差し引いて評価されるため、現金で持っているより相続税評価額を圧縮でき、同時に家賃収入も得られる点が大きなメリットです。

ただし、

• 空室リスク
• 修繕費・管理費の負担
• 金利上昇リスク（ローン利用時）

など、長期の経営リスクも伴うため、「節税になるから建てる」ではなく、「収支が成り立つか」「家族が将来管理できるか」を含めて検討する必要があります。

事業用地・駐車場などを活用する方法（事業用・貸付用）

事業用不動産や駐車場などの貸付用土地も、小規模宅地等の特例や貸付事業用宅地等として評価減の対象になる場合があります。

例えば、一定の条件を満たす貸付事業用宅地等では、200㎡を上限に評価額の50％減額が認められます。

また、事業用の土地についても、継続して事業を行うことを条件に、400㎡まで評価額の80％減額が可能であり、中小企業の事業承継と相続税対策を両立させる重要な手段となります。

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相続税の生前対策｜不動産で気をつけるべきリスクと注意点は？

結論として、不動産を使った相続税対策は、「節税だけで判断すると失敗しやすい」分野です。

税金以外のリスク（空室・下落・修繕）

一言で言うと、不動産は「値段が変動し、維持コストがかかる資産」です。

賃貸物件の場合、空室が続けば家賃収入が減り、ローン返済や固定資産税、修繕費などの負担が重くのしかかります。

また、エリアの需要低下や建物の老朽化によって資産価値が下落すると、「相続税は節約できたが、売却しても期待した金額にならない」という事態も起こり得ます。

特例を受けるための条件や期間

小規模宅地等の特例や貸家建付地の評価減を受けるには、「相続開始時点で一定期間以上賃貸していること」「相続税の申告期限まで事業を継続していること」などの要件があります。

例えば、投資用物件に小規模宅地等の特例を使う場合、3年以内に貸付を始めた土地は対象外となる「3年以内貸付宅地等」に該当することがあり、単に「物件を買えば特例が使える」わけではありません。

一言で言うと、「特例ありきで駆け込み購入する」のは危険であり、要件と期間を確認したうえで計画的に進めることが必要です。

家族の将来のライフプランとの整合性

相続税の生前対策として不動産を活用する場合、「相続人が将来その不動産をどう使いたいか」も重要です。

例えば、子どもが自宅として使う予定のないエリアに多くの不動産を持たせると、「相続後に管理できない・売りたくても売りにくい」といった問題が生じることがあります。

節税だけでなく、「その不動産を誰がどのように管理・活用していくか」という観点からも、事前に家族と話し合い、専門家を交えてプランを練ることが大切です。

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よくある質問

Q1. 不動産にすれば必ず相続税が安くなりますか？

A. 一般に現金より評価は下がりやすいものの、種類や活用方法次第では節税効果が小さい場合や、逆にトータルコストが増える場合もあります。

Q2. 小規模宅地等の特例でどれくらい評価額が下がりますか？

A. 居住用は330㎡まで80％減、事業用は400㎡まで80％減、貸付用は200㎡まで50％減など、用途ごとに上限と減額割合が決められています。

Q3. 賃貸アパートを建てると本当に節税になりますか？

A. 貸家建付地として評価減が期待できますが、空室・修繕・ローン負担などのリスクもあり、収支と相続税の両面からシミュレーションが必要です。

Q4. 生前に自宅を子ども名義にしておいた方が有利ですか？

A. ケースによりますが、相続で小規模宅地等の特例を使った方が有利な場合もあり、生前贈与による税金や流通税との比較が欠かせません。

Q5. 不動産の生前贈与と相続では、どちらが税金面で有利ですか？

A. 贈与税・相続税・不動産取得税・登録免許税などを合計したトータルで比較し、ケースごとに判断する必要があります。

Q6. 投資用マンション一室でも相続税対策になりますか？

A. 区分マンションでも、借家権割合などにより評価が下がるため一定の効果はありますが、ローン・管理費・空室リスクとのバランスが重要です。

Q7. 不動産を使った相続税対策はいつから始めるべきですか？

A. 特例の要件や賃貸実績が必要なことも多いため、「直前の駆け込み」ではなく、余裕を持ったタイミングで検討・着手することが望ましいです。

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まとめ

• 相続税の生前対策として不動産を活用する核心は、「現金より評価が低くなりやすい不動産の特性」と「小規模宅地等の特例や貸家建付地の評価減」をうまく活用することにあります。
• 自宅・賃貸用・事業用など、不動産の種類と用途によって使える特例や評価ルールは異なり、節税効果だけでなく、収支・管理・家族の将来プランまで含めた設計が必要です。
• 結論として、不動産を使った相続税対策は、メリットとリスクの双方を理解したうえで、相続税と不動産に精通した専門家と一緒に「数字に基づく長期計画」として組み立てるべき方法です。