土地の形状が還付額に影響？プロの評価の視点

払いすぎた相続税、取り戻せる可能性をご存知ですか？

相続税を過去に納めた方の中には、「払いすぎてしまった税金が戻ってくるかもしれない」という事実をご存知ない方が多数いらっしゃるかもしれません。相続税還付とは、過去5年以内に納税した相続税について、申告時に見落とされていた節税ポイントや財産評価の誤りを見直し、適正な評価額を導くことで、払い過ぎた税金を取り戻すプロセスです。

この相続税還付において、最も重要で、その鍵となるのが「土地評価」です。土地評価を多面的な視点から見直し、適正な評価額を導くことが、還付成功の秘訣であり、専門家がこだわる理由でもあります。

弊所、「相続税に強い税理士エール」（現：税理士法人エール名北会計）の代表社員税理士であった永江将典は、「残された遺産を1円も無駄にしたくない」という強い想いから相続税申告を選びました。多くのお客様が初めての相続を経験され、何から始めていいか分からない状況だと思いますが、ご相談に来られる方の80%が初めての相続です。初めて税理士と会うという方もほとんどですので、どうぞご安心ください。

土地評価こそが還付の鍵：路線価だけではない多面的な見方

「土地評価」が還付の鍵を握るのはなぜでしょうか？相続税申告における土地の評価は非常に複雑であり、評価額が少し変わるだけで、相続税の総額に大きな影響を与えることが考えられます。

土地の評価額は、単純に面積と路線価を掛け合わせるだけでは決まりません。実際には、土地の形状、利用状況、周辺環境など、様々な要因が複雑に絡み合って最終的な評価額が決定されます。例えば、同じ面積、同じ路線価の土地であっても、形状が整形地か不整形地かによって、評価額に数百万円の差が生じることも珍しくありません。

そして、今回のテーマである「土地の形状」も、この還付額に大きく影響を与える重要な要素の一つです。

専門家が着目する「土地評価の盲点」

相続税申告を税理士に依頼したものの、還付が発生するということは、土地の評価が適切に行われていなかった可能性があることを示しています。多くの税理士事務所は、「相続業務は手間がかかる」という理由で受け付けないこともありますが、相続税の専門家は、その手間のかかる評価作業にこそ価値を見出します。

プロの評価の視点は、単に税務署が公表する路線価だけにとどまりません。土地の形状や利用状況、周辺環境など、様々な要因を考慮に入れた多面的な評価が求められます。

一般的な申告では見落とされがちな「土地評価の盲点」

1. 土地の形状・奥行き・間口

不整形地（いびつな形状の土地）、奥行きが長すぎる土地、間口が狭い土地などは、利用価値が低下するため、評価額を下げられる場合があります。

具体的には、正方形や長方形の整形地と比較して、三角形、台形、旗竿地などの不整形地は、建物の建築や土地の有効活用が困難になることから、評価額の減額対象となります。奥行きが長すぎる土地は、奥行価格補正率の適用により、評価額が下がる可能性があります。また、間口が狭い土地は、間口狭小補正率の適用対象となり、これも評価額の減額要因となります。

2. 騒音・高圧線下・崖地

土地の利用を著しく制限する要因がある場合、評価額が減額される可能性があります。

例えば、線路沿いや幹線道路沿いの土地で騒音が激しい場合、高圧線下にあって建築制限がある場合、崖地で利用可能面積が制限される場合などは、それぞれ利用価値補正として10%から30%程度の評価減が認められることがあります。これらの要因は、現地調査を行わなければ発見できないことが多く、机上の評価だけでは見落とされがちです。

3. 接道状況

再建築不可の土地や、接道義務を満たさない土地などは、大きく評価額が下がる要因となり得ます。

建築基準法では、建物を建築する土地は原則として幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接している必要があります。この条件を満たさない土地は、建物の建築が制限されるため、無道路地として評価額が大幅に減額される可能性があります。また、私道に面している土地や、建築基準法上の道路に該当しない通路にしか接していない土地も、評価減の対象となることがあります。

これらは、相続税申告を代行する税理士が不動産評価の専門性を持ち合わせていない場合、または評価作業に時間をかけられなかった場合に、特例の適用漏れとして見過ごされてしまうケースが考えられます。特に、土地評価の専門性が、相続税申告の結果を大きく左右します。

払いすぎた相続税が戻ってくるかどうかのチャンスは、過去5年以内に納税した方にあります。

プロの連携体制：適正な評価額を導き出すために

土地の形状やその他の評価要因を正確に見抜き、適正な評価額を導き出すためには、相続税法と不動産評価の両方に対する深い知識が不可欠です。

「相続税に強い税理士エール」では、相続税還付（または相続税申告）の業務において、税理士、不動産鑑定士、そして国税OBが強力にサポートする体制を整えています。相続税還付の専門スタッフが、還付の可能性を無料診断いたしますので、お気軽にご相談いただくことができます。

元国税OBによる税務調査対策の視点

還付請求を行った場合、税務調査への対応も重要になってきます。弊所には、元国税OBも在籍しており、彼らが語る相続税申告のツボを踏まえた対策を実施しています。

国税OBの経験から、税務調査で問題となりやすいポイントを事前に把握し、適切な資料準備と説明根拠の構築を行います。プロの視点から、税務調査が来にくいような相続税申告書を作成代行することも可能です。これにより、お客様は安心感を持って手続きを進めることができます。

ワンストップサービスによる手続きのスムーズ化

相続手続きは非常に複雑であり、多くの場合、税理士の他に弁護士、司法書士、行政書士、不動産鑑定士などの専門家が必要です。

弊所では、これらの提携している相続に強い専門家（弁護士・司法書士・行政書士・不動産鑑定士など）をご紹介し、すべて弊社が窓口となり対応することが可能です。お客様は依頼する仕事ごとに様々な事務所を探したり、出向いたりする必要がありません。例えば、遺言書・遺産分割協議書の作成や成年後見人、相続登記なども対応可能であり、ワンストップで相続の全てをサポートします。

これは、お客様からいただいた喜びの声にも表れており、「弁護士の先生や司法書士の先生も紹介いただき、永江事務所で一緒に相談できたので助かりました」というお客様の声もございます。

「相続税に強い税理士エール」が選ばれる理由

相続税に特化した専門家集団である「相続税に強い税理士エール」（現：税理士法人エール名北会計）は、名古屋最安クラスの料金や元国税による税務調査対策、そして迅速な対応力を提供することで、お客様の「1円も無駄にしたくない」という想いを形にしてきました。

相続税還付サービスの詳細

弊所のサービスは大きく三つに分かれていますが、その一つが相続税還付です。

還付の相談は、何から始めればいいか分からない、費用をかけずに診断できる方法があるか、といった疑問を持たれる方が多いです。

弊所では、専門スタッフが還付の可能性を無料診断いたします。診断の結果、料金にご納得いただけた場合のみご依頼いただければOKです。無料相談は最大で2時間まで対応しており、相続に関する疑問や不明点にお答えさせていただきます。

過去5年以内に相続税を納税した方は、ぜひ相続税還付のページをご覧ください。

幅広い相続業務への対応

相続税還付以外にも、以下のサービスを提供しています。

相続税申告

土地や住宅などの相続が発生した方向けのサービスです。すべての申告に関する業務を一任いただければ、弊社の方で最小の税金に、かつ、税務調査が来にくいように代行します。複雑な相続財産も安心してお任せください。

申告書の作成にあたっては、財産評価の適正性はもちろん、各種特例の適用可能性を徹底的に検討します。小規模宅地等の特例、配偶者の税額軽減、農地等の納税猶予など、適用可能な特例を見落とすことなく、最大限の節税効果を実現します。

生前対策

相続発生前で税金を1円でも安くするため、事前に準備をしたい方向けのサービスです。生前贈与等により、相続税として支払わなければいけない税金を軽減します。また、遺言書を残す等で、親族間の相続トラブルを事前に回避することも可能です。円満相続の準備を今からはじめることをおすすめします。

生前対策では、相続税のシミュレーションを行い、現状のまま相続が発生した場合の税額を試算します。その上で、暦年贈与、相続時精算課税制度、教育資金や結婚・子育て資金の一括贈与など、様々な節税手法を組み合わせた最適なプランをご提案します。

依頼しやすい環境とアクセス

多くのお客様が初めての相続で戸惑われる中、弊所は以下の体制を整えています。

土日夜間対応

電話は土日祝日も受け付けており、夜22時まで対応しています（ただし、折り返しが翌営業日となる場合があります）。週末に対応してもらい助かったというお客様の声もあります。

最短3週間のスピード対応

急な相続でも慌てないよう、最短3週間でのスピード対応が可能です。通常、相続税申告には3か月から6か月程度かかることが多いですが、緊急性の高い案件については優先的に対応し、迅速な申告を実現します。

全国対応の拠点

本店は名古屋駅から徒歩3分というアクセス抜群の立地にあります。加えて、東京（新宿支店）、横浜支店、大阪支店、そして新しく加わった名古屋北支店（名古屋市北区金城3丁目12-19-4F）があり、全国各地の皆様に安価で質の高い相続業務を提供してまいります。

相続の複雑な事例にも対応

相続は、税金の問題だけでなく、非常にデリケートで複雑なトラブルを伴うことがあります。弊所では、過去に発生した信じられないような複雑な事例にも対応する知見があります。

遺産分割で「監禁」された事例、「THE争族」泥沼の相続、遺言書の「捏造」事件、まさかの「愛人発覚」、相続人が500人以上いる超複雑なケースなど、様々な困難な案件に対応してきました。

これらの事例からもわかる通り、相続税の申告だけでなく、複雑な相続手続き全般やトラブル回避のための専門家連携が必要不可欠です。弊所では、法的トラブルには弁護士、登記手続きには司法書士、財産評価には不動産鑑定士など、各分野の専門家と連携し、どのような複雑な案件にも対応できる体制を整えています。

結論：還付の可能性を無料で診断しませんか？

土地の形状や利用状況といった個別の要因は、相続税還付の可能性、ひいては還付額に大きく影響を与える可能性があります。しかし、その評価は専門的な知識（路線価だけではない多面的な見方）と経験がなければ、見落とされやすい盲点となり得ます。

「もう諦めていた」相続税還付であっても、意外な可能性が残されているかもしれません。

相続税のプロフェッショナルである弊所では、無料で節税対策を提供しており、お客様の税負担を軽減するための努力を惜しみません。

まずは、過去5年以内に相続税を納税した方で、ご自身の土地評価に疑問がある方は、初回の無料相談をご利用ください。専門家が還付の可能性を診断し、何から始めたらよいかをお伝えします。料金にご納得いただいてからご依頼いただく形で問題ございませんので、まずは気軽にお問い合わせください。

あなたの相続税は、もしかしたら払いすぎているかもしれません。申請期限もありますので、今すぐチェックすることが重要です。

お問い合わせ先

税理士法人エール名北会計（旧：相続税に強い税理士エール） 代表社員税理士：石曽根祐司（※旧代表：永江将典）

本店所在地：〒453-0801 愛知県名古屋市中村区太閤3丁目1-18 名古屋KSビル6F（名古屋駅から徒歩3分）

電話番号：052-433-5506 受付時間：10時～18時（平日）

【直通電話】090-1294-4160 こちらの番号は土日祝日も夜22時まで対応しております。相続税申告の見積もり、または生前対策についてのご相談専用です。