相続税・贈与税　土地評価実務

相続税・贈与税　土地評価実務

 

土地評価は財産評価基本通達に精通しただけでは正しくおこなえない。

土地は個別性が強いため、評価の現場では常に応用判断が重要。

ただ、ここで最も重要なことは「土地の評価をする際に時価よりも高く評価しないこと」

 

もともと財産評価基本通達は都市計画法・建築基準法がベースにある。

このためこの財産評価基本通達と役所で教えてくれる基準だけで土地評価の判断するのは危険。

 

 

 

土地評価における基本的事項

マイナス要因を全て正しく顕在化させることがまずは重要。

ただ、マイナス要因からの土地の評価計算方法は様々な場面で知ることはあるが、マイナス要因の見つけ方を知る機会は少ない。

 

 

財産評価基本通達との向き合い方

財産評価基本通達を暗記しても、全ての土地を適正に評価できるとは限らない。

まずは時価を正しく把握する必要がある。

まずは時価の計算をして、過大評価が出た場合、この「過大評価額に「違和感」を持てるかどうか」が重要。

これを誤ると大変なことになる可能性もある。

 

税理士の善管注意義務違反が認められた判例がある。

 

 

 

 

 

と不動産の時価を求めるにあたり、鑑定評価書を活用すべき注意事項の判示があった。

 

 

 

評基準の土台となる都市計画法。

 

都市計画法は街づくりの法律。

行政が全国を色分けし、都市計画区域を作成。

「これからここを住みよい街にしましょう」と作成したのがこの都市計画区域。

国土の１／４のエリアがこの都市計画区域で人口はだいたい８５％くらいがこのエリアに住んでいる。

これは都市計画区域内には人が集まってくるから。その分住みやすい場所に政府は環境を整えている。よって土地の値段は自然と上がる。

これは土地が需要と供給のバランスによって価格決定されるので自然な現象といえる。

 

都市計画区域内でもあらゆる分類がされている。

「市街化調整区域」・・・農業・水産業・工業

「市街化区域」・・・市街化・市街化促進区域

「非線引き都市計画区域」・・・市街化・調整をしなくてもいい区域

この中で土地の価格が高いのは「市街化区域」

ちなみに面積は国土の４％。

 

建物が建てられるかどうかで土地の価値は大きく変わり、影響を及ぼす。

（建物が建てられないところに土地がいるのか？？ということ）

 

 

 

 

市街化区域の用途地域

 

市街化区域の用途地域は居住系と非居住系で大きく２つに分かれる。

居住系は７種。非居住系（商業２種・工業３種）。

 

市街化区域の中で商業地域が一番土地の値段は高い（床面積をたくさんとれる＝収益が増える）とされている。

また、建築物の延床面積の敷地面積に対する割合である容積率で土地の時価は見えてくる。

 

容積率は（延床面積÷敷地面積）で求められ、

容積率は「指定容積率（都市計画で指定）・基準容積率（建築基準法による）」のどちらかで決まる。

 

指定容積率は面で判断（役所で教えてくれるもの）

基準容積率は点で判断（自ら計算するもの）

 

土地に採用される容積率は低い方。

また土地の前面道路の幅員により容積率の限度が決まり、用途地域によって容積率の限度は変化する。

土地の価値はその土地に大きく建物が建てられるかによって変わるので注意が必要。

 

この時、基準容積率と指定容積率を比べる必要がある。

住居系は200％までは容積率が大きな影響を及ぼすことは余り変わらない。

ただ容積率が大きければ大きいほど土地の価値はどんどん上がる。

 

 

 

 

 

 

建築基準法

 

都市計画表は土地全体を見た感じのもの。

建築基準法は個々をもっと細かく見た感じのもの。

 

土地の評価は建築基準法の道路基準が書いている42条が大変重要。

 

42条1項1条

国道・都道府県道・市区町村道（公道）

 

42条1項5条

特定行政庁が位置指定した4メートル以上の私道

 

42条2項道路

建築基準法で幅員4メートル未満の公道・私道

特定行政庁が指定したもの

道を使う人が共有で持っている道路。

 

4メートル未満の道では42条2項道路に該当するのかどうかは役所で確認しないといけない。

4メートル未満だから土地評価の際にセットバックする、というのは間違え。

ただの通路の場合もあり、建物が建てられない土地である可能性もあるので注意が必要。

 

これが重要なのは建物が建てられるかどうかが変わってくるから。

通路に接していても建物が建てられないこともある。

「通路なのか道路なのか」これは土地評価をする際に最も重要なこと。

 

 

 

一敷地一建物の原則

土地は一般的に一敷地一建物の原則で成り立っている。

一見ひとつの土地に見えても建築基準法では一敷地一建物にしてある。

この場合、新たな土地を作って違法にならないように切り分けている。

 

ただ、相続や贈与の関係で無理やり一敷地一建物にしてある可能性もあり、場合によっては無道路地になってしまっていることもある。

土地評価をする場合は無道路地を見逃さないように。

無道路地にあると建物は建っているから建て替えられないという可能性もある。

 

 

「敷地を共有する」という部分もあってはいけない。

あくまでも一対一にしなければならず、建築基準法上の道路に２メートルの道を作らなければならない。

ただし、建物か同士が渡り廊下でつながっている場合は２棟に見えても１棟扱いとなる。

 

今建物が建っているから建物を建て替えることができる、というのは大きな間違いで、無道路地の問題で、建て替えることができない可能性も出てくる。

 

最近では無道路地の問題で、ご近所トラブルも出てきてしまう可能性もあるので、建物の立替を役所に申請するにあたり、ご近所トラブルが起きる可能性がある場合には、同意書などの書類提出を求めたりしている。