親名義の住宅を子供が増築した場合の問題点

“親が住宅を建築した時や購入した時には、その住宅は親名義ですが、子供が大きくなり親名義の住宅を増築する場合にはいくつか問題が生じることがあります。まず考えられる問題は、増改築の時にローンを組む場合は、住宅ローン控除を受けることができるかです。親名義の住宅を親が増改築すれば問題なく住宅ローン控除を受けることができますが、子供が親の名義になっている増改築をする場合は、家の持ち主と増改築した人が違うため問題になります。この点に関しては、自分名義でない住宅の増改築をした場合に、住宅ローン控除を受けることはできません。住宅ローン控除を適用できるのは、自分が保有している場合でしかも居住している場合のみになります。
もう一つは、親名義の住宅を子供のお金で支払った場合には、考え方によっては親が子供に対して贈与したとも考えられます。そのため贈与税を支払わなければならないか問題になります。この点については、贈与と見られる可能性も出てくるといえるでしょう。なぜなら、いくら親子関係があるとはいえ、所有者と違う人がリフォームをしお金を払ったため、事実上贈与しているのと変わらないからです。
贈与したと認定された場合には、贈与税がかかる可能性があります。贈与税は、税金の中で一番負担が大きいものになりますが、もともとの建物の価値が低ければ贈与税も少なくなります。例えば、住宅を建築した時は2000万円ほどの価値があったとしても、25年ほど経過すれば200万円程度の価値しか残らないことが考えられます。その程度の価値であれば、贈与税自体も10万円程度しかかからないのが普通です。ただ、贈与税がかかる場合には、不動産取得税や登録免許税がかかることも頭に入れておきましょう。
贈与税の支払いをどうしても避けたい場合には、あらかじめ親が子供に住宅を譲渡しておくことが必要になります。この時には、増改築した住宅は親名義から子の名義に変更することになりますので、所有権移転に伴い親に対して譲渡所得税が発生することが考えられるでしょう。ですが、土地とは異なり家屋を譲渡するだけであれば譲渡所得税はそれほどかからないことも多くなります。なぜかといえば、増改築するほどの住宅は新築の時に比べれば大幅に価値が下がっているからです。
したがって、父親に対して譲渡所得税が発生する可能性は低く、もし発生するとした場合にはその住宅の価値が高い場合です。
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